투자 일지

한국의 부동산 정책은 과연 실패 했는가? 뉴스타파의 유투브 동영상을 보고 궁금해졌다. 과연 한국의 부동산 정책은 실패 한 것인가. 뉴스타파는 리포트에서 청와대의 부동산 정책이 실패 했고 그 원인은 김현미 장관과 박수현 수석의 탓으로 돌리고 있다. 과거 오년동안 한국의 부동산 가격이 많이 올라서 많은 사람들이 정부의 정책을 비난했다. 한국의 대부분 언론들은 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 비판해왔다. 여권 성향으로 분류되는 뉴스타파 마저 비슷한 비판을 했으니 대부분의 국민이 그렇게 생각한다고 봐야 할 것이다. 한국과 부동산 가격 추이를 먼저 살펴보자. 2020년 이전 전국과 수도권의 가격 추이는 추세에서 크게 벗어나지 않았다. 오히려 2019년에 안정되었었는데 문재인 정부의 부동산 정책이 어느 정도 효과를 발휘해가던 시절이 아니었나 생각이 든다. 김현미 장관과 박수현 수석의 갈팡질팔하는 정책이 사람들에게 혼선을 줬겠지만 많은 양의 주택공급이 효과가 있었던 것 같다. 2017년 문재인 정권 시작이후 아파트 공급량은 금융위기 이후 가장 많았다.  아래 테이블은 연도별 부동산 가격 상승률이다. 문재인 정권 초기인 2017년과 2018년 부동산 가격 상승률은 수도권은 과거에 비해 약간 높아졌지만 전국적으로 보면 오히려 안정세였다. 부동산 급등은 2020년 이후에 도드라졌다. 따라서 지금의 부동산 문제는 2020년 이후에 무슨일이 발생했는지를 생각해 봐야 한다. 미국도 2020년 이후 부동산 시장은 매우 핫 했다. 2016년 부터 우리 가족은 시애틀 근교에서 살았는데 5년동안 집 가격이 2배가 되는 경험을 했다. 하지만 정부의 정책 실패라고 비난하는 언론은 많지 않았다. 미국 언론은 오히려 주택 가격이 오르는 경제적인 이유에 대해 많이 설명하곤 했다. 미국 경제지들은 부동산 가격 상승의 원인을 낮은 이자율과 재택근무의 영향으로 분석하고 있다. 지난 5년동안 코로나가 창궐했고 경제가 급랭 했으며 위기 극복을 위해 전 세계가 이자율을 낮추고 경제 시스템에 유동성을 공급했다

왕복 일곱 시간이 걸리는 거리를 달려 투표지에 인주를 찍고 나왔다. 후배를 만나고 '청기와'에서 맛있는 걸 먹는다는 기대.. 뚜레주르에서 집사람과 아이가 좋아하는 빵을 사올 수 있다는 변명으로 그 일요일을 잘 보냈다고 위안삼았다.  사실 빵과 맛있는 음식은 콜럼버스에서도 대충 해결이 가능하다. 후배는 나중에 날이 풀리면 골프를 같이 쳐도 됐다.  난 왜.. 꼭 재외국민투표를 하러 갔을까. 그가 주는 지역화폐도 청년배당도 나에겐 아무 상관 없는 일인것을 왜 갔을까..  이재명의 정책은 좋은 것도 있고 안좋은 것도 있을 것이다. 사실 상관 없다 나에겐. 유능한 경제 대통령이라고 하지만 분명 나보다는 경제나 금융에 대해 덜 알고 있을 것이다. 그러나 그런 것 역시 나에게 큰 상관이 없다. 나에게 가장 중요했던 점은 외국에 사는 사람으로 대한민국에서 왔다는게 쪽팔리지 않았으면 좋겠다.  이재명이 대통령이 되면 윤석열이 대통령이 되는 것보다 덜 쪽팔릴 것 같았다. 더불어 윤석열의 배우자가 영부인이 되면 너무나 쪽팔릴 것 같았다. 윤석열의 배우자가 과거 콜걸이었다는 증언과 증인들이 등장한 상황은 내가 인내할 수 있는 대통령과 영부인 자격의 하한선을 한참 밑돈다.  외국에 사는 대한민국 국민으로서 우리나라 정상이 다른나라 정상들과 마주할 때 최소한 쪽팔리지 않았으면 좋겠다. 아무리 자유로운 생각을 가진 서구사회일지라도 삶의 자취에 대한 평가는 냉정하다.  문재인과 김대중이 외국 정상들에게 인정받을 수 있었던 이유는 그들의 삶이 존경할만 했기 때문이다. 문재인의 특전사 근무, 인권변호사 경력은 외국정상들이 함부로 할 수 없는 삶의 자취였다. 김대중의 힘겨운 민주화 운동 경력 역시 어지간한 외국정상들은 상상할 수 없는 삶이었다.  이재명, 윤석열 둘다 솔직히 청출어람이 될 재목들은 아니다. 그런데 윤석열 처의 범죄 혐의와 삶의 자취. 나는 도저히 그들을 청와대에 가게 할 수는 없었던 것 같다.

CME 그룹에서는 향후 FOMC 미팅에서 이자율을 올릴 확률을 채권가격에서 거꾸로 계산해서 발표 하고 있습니다. 올해 7번 올릴 확률이 100%인 걸로 채권시장에서는 가정하고 있네요.  제 생각에는 이런 가정이 지나친 게 아닌가 싶습니다. 인플레이션의 원인이 Supply chain 문제와 강한 수요에 의한 것인데, Supply chain 문제는 오미크론이 지나가면서 점차 해결될 것이고, 강한 수요는 미국 정부의 실업 보조금과 자영업자 보조금이 사라지면서 감소할 수 밖에 없습니다.  아래 그림은 Personal Saving Rate 인데 코로나 이후 정부 보조가 늘어나는 시점에 급격히 늘었다가 최근 들어 코로나 이전까지 떨어졌습니다. 미 정부의 실업 보조금 지급이 거의 끝나가고 물가가 많이 오른 상황이라 소비자들의 소비가 줄어들 가능성이 높아 보입니다. 노동 시장 역시 오미크론의 영향이 줄어들면서 점차 학교들이 문을 열기 시작하고 여성들이 다시 일자리를 찾아 나서면 어느 정도 해결되리라 생각됩니다.  단기적인 인플레이션에 대한 기대치는 없지만 대략 5년 예상 인플레이션과 단기 인플레이션의 방향이 비슷하게 움직이기 때문에 5년 예상 인플레이션의 추이를 살펴 보면 시장에서 어떻게 생각하고 있는지 짐작할 수 있습니다. 아래 그림을 보면 작년 가을에 가장 높이 올랐다가 최근에 점차 하락하고 있습니다. 인플레이션은 점차 수그러들 것 같습니다. 불황이 곧 닥칠 것처럼 이야기 하는 애널리스트들이 요즘 부쩍 TV에 자주 보입니다. 불황을 예측하는 가장 좋은 지표인 장단기 금리차를 살펴 보겠습니다. "10년 금리 - 2년 금리" 가 0이거나 음수가 되면 단기 금리가 장기 금리에 비해 비정상적으로 높은 상황이고 그 이후 1~2년 내에 경기 불황이 있었습니다. 지금은 장단기 금리차가 고점을 찍고 내려오고 있지만 여전히 0보다는 높아서 올해나 내년에 경기 불황이 닥칠 것 같지는 않습니다. 내려오다가 몇년간 정체 되어 있었던 적도 있으니 미리 걱정할 필요는 없어 보입

코스피 200 기준으로 문민 정부 이후 각 정권기간동안 KOSPI200 지수의 수익률이 어떠했는지 비교해 보았다. 데이터는 Investing.com 에서 달별 데이터를 받아서 사용했다. 대통령 탄핵으로 5월에 시작한 문재인 정권을 제외한 다른 정권은 시작일이 2월달이다. 취임한 3월부터 임기가 끝나는 5년뒤 2월말까지로 계산해 보았다. 문재인 정권은 아직 임기가 끝나지 않았으므로 2022년 1월 22일까지로 계산하였다. 김영삼 대통령 재임 시절의 주식시장이 하락한 원인은 외환위기였다. 그 이후 김대중 정권에서 위기를 극복하면서 주가가 5년동안 11% 가까이 올랐는데, Dot.com bubble 이 그 와중이었음에도 상당히 괜찮은 주가 수익률이었다.  노무현 정권에서는 무려 200% 가까운 주가 상승이 있었는데 덕분에 주식펀드가 상당히 인기 있었다. 이명박 정권기간에는 미국의 금융위기가 있었는데도 24% 가량 주가가 상승했다. 짧았던 박근혜 정권기간동안에는 14% 정도 상승했는데 이 기간동안 미국은 활황이었다는 것을 감안하면 아쉬운 상승률이었다. 문재인 정권은 코로나 위기가 있었고 그 이후 유동성을 늘리면서 주식 수익률이 23.4%를 기록했다. 미국보다는 돈을 덜 풀었고 빠른 금리 인상을 단행하면서 주가 상승은 한계가 있었다.  각 정권을 정당별로 나눠서 계산을 해봤다. 노무현 정부시절 주가 상승률이 너무 높기 때문에 노무현 정부를 제외한 평균 수익률도 첨부했다.  (오타: 재외 -> 제외) 노무현 정권을 포함하면 국민의힘계열이 정권을 잡았을 때 평균 2.1% 수익률, 민주당 계열이 정권을 잡았을 때 10.5%. 노무현 정부를 제외해도 국민의힘 계열정권에서는 2.1%, 민주당 계열 정권에서는 3.4% 기록했다. 

오늘 미국주식시장은 오전에 상승했다가 오후에 하락반전했다.  넷플릭스가 장끝나고 실적발표 했는데 결과가 시장 예상치보다 안좋았다. 펠로톤이라는 실내 자전거 만드는 회사가 있는데 주문도 많이 떨어지고 Supply chain 문제로 공장가동을 멈출 수 있다고 한다. 미국상원 패널에서 Big tech 회사들 플랫폼에 대한 반 독점법을 통과 시켰다. 다른 자잘한 것들도 많은데, 대충 세 가지가 큰 영향을 준 것 같다. 이중에서도 반독점법이 큰데 과거 몇년간 시장을 주도해왔던 FANG이 이 법이 통과되면 실적이 안좋을 수 밖에 없게 된다. 특히 Apple 의 경우 독점적인 앱 결제 환경 때문에 상당한 이익을 누려왔기 때문에 이 법이 상원에서 통과된다면 Apple의 주가는 좀 떨어질 게 분명하다.  시장 이자율이 생각보다 빨리 오를 것 같다는 불안 심리 때문에 시장에 부정적인 전문가들이 있는데, 단기적으로는 그럴 수 있으나 FED에서 경제에 대한 자신감이 있다는 반증이라 중장기적으로는 긍정적이다. 실제로 과거 20년을 돌아보면 이자율 상승기에는 주식과 Commodity가 올랐었다. 독과점지위를 가진 회사들이 많아진 주식시장에서 인플레이션에 따른 이자율 상승은 주식시장에 도움이 되었을지 모른다.  성장주들은 단기 버블인가? 그럴 수도 아닐 수도 있다. 기술적으로는 오늘 읽은 GS보고서 중에 가치주와 성장주의 correlation이 2001년 이후 최저라는 얘기가 있었다. 보통 둘의 Correlation은 거의 1.0 에 가까워서 단기적으로는 따로 놀지라도 중장기적으로는 비슷한 움직임을 보이는데, 현재는 그렇지 않다고 한다. 코로나 이후 성장주가 급격히 올랐지만 가치주는 그 만큼 못 오른 게 사실이다. 하지만, 그당시의 닷컴들은 매출도 없고 수익도 없었지만, 현재의 닷컴들은 매출, 수익, 현금이 많다.  닷컴들때문에 폭락이 올것 같지는 않다. 국제적으로 러시아와 우크라이나 문제, 터키, .... 등등 문제는 많다. 하지만 너무 불안해 할 필요는 없는 것 같다. 시장은 알려진

휠라홀딩스의 2021년 브랜드 순위는 33위. Kelvin Klein, Tommy Hilfiger, Sketchers, New Balance 같은 미국 유명 브랜드보다 순위가 높다.  https://brandirectory.com/rankings/apparel/table 현재 휠라홀딩스의 PE (Price to Earnings) 는 7배 정도이고 주가는 3만 2천원 언저리. 휠라보다 브랜드 순위가 낮은 Sketchers의 주가를 살펴 보자. 현재주가는 $43 정도. 두 회사를 신속하게 비교해 보았다.                              Sketchers     휠라홀딩스 Debt to equity      0.49x               1.02x P/E ratio               14.8x               7.9x P/B ratio               2.5x                 1.0x Profit margin           6.6%               7.3% Sketchers의 P/E 비율이 15배 밖에 되지 않는다. 휠라홀딩스는 재무적으로 아주 건실하다. 대차대조표를 보면 휠라홀딩스의 경우 장기 차입금이 3천억원 정도인데 현금성 자산이 5천억이다. 오늘 회사가 문을 닫는다고 해도 재고자산과 매출채권으로 부채를 다 해결할 수 있어서 재무적으로는 망할 수가 없다. 회사의 이익률을 비교해볼 때 휠라홀딩스가 Sketchers보다 낮게 평가될 이유가 없다. 그렇지만 휠라홀딩스는 한국에 상장된 회사이므로 어느 정도 할인해서 적정 가치를 계산해 보겠다. P/E ratio 를 짜게 줘도 10배 이상은 줘야 할 것 같고 많이 주면 20배까지 가능해 보인다. 하지만 2022년 성장성이 크지 않기 때문에 코스피 평균인 13배라고 가정해보자. 대략 2022년 EPS 추정이 4100 ~ 4600원선인 듯 하다.  이익을 기준으로 추정해보면, 보수적인 적정 가격은 10 x 4100 = 41,000 원이다. 긍정적인

금리를 내리기 시작했다. 금리를 내리거나 돈을 풀거나 하는 것이 통화정책인데, 언젠가부터 통화정책에 너무 기대는 경향이 생겼다. 아마도 엘런그린스펀이 급격히 이자율을 낮추면서 사람들을 그렇게 착각하게 만든 것 같다. 일반적으로 금리를 내리면 돈을 빌리기 쉬워지고 일부 경제 활동이 활발해진다. 지난 20년간 이자율이 낮아지면서 활황을 보인 부분은 부동산, 주식시장 등의 자산시장이었다. 반면, 노동자의 임금 성장률은 물가상승률과 거의 비슷하거나 낮았다. 즉, 투자를 할 여력이 있는 사람들의 수입은 더 늘었던 반면, 노동 수입에 전적으로 의존하는 사람들의 수입은 실질적으로 늘지 않았다. 언론은 항상 노동자의 임금 인상이 물가상승으로 이어져 경제에 악영향이 있다고 항상 이야기 하기도 하고 노동조합을 마치 사회악처럼 여기기도 한다. 자본주의가 돌아가려면, 소비자가 소비 여력이 있어야 한다. 기업이나 소상공인들이 좋은 제품나 서비스를 만들어도 소비자가 없다면 아무런 소용이 없다. 그럼에도 불구하고 항상 정부의 경제 정책은 비지니스에 촛점을 맞추다 보니 정작 소비자, 즉 노동자계층을 등한시 해왔다. 이 점은 과거 어느 정권에서도 비슷했다. 소비자에게 예산을 지급하면 소비자들이 필요한 곳에 알아서 돈을 지출하게 되고, 인기있는 상품과 서비스는 살아나고 그렇지 않은 것들은 사라진다. 경제 위기에 생산자 (기업, 개인 사업자 등) 에게 예산을 지원하면 경쟁력이 있거나 말거나 다 살아남아 경제 위기의 원인인 비효휼성은 그대로 남게된다. 이번에도 '코로나 극복' 예산 전체 36조원 중 7.5조원 정도가 노동계층 소비자들에게 배정된 돈인데, 그 안에 소상공인 임대료 인하나 고용유지 지원자금들을 제외하면 노동계층 소비자들에게 돌아가는 예산은 2조원이 안되는 것 같다. 우리나라의 내수 비중이 여전히 50%이상인데 예산배정은 언제나 소비자보다 사업가가 먼저다. 예산을 짜는 관료들에게 우리나라는 수출로 먹고 사는 나라라는 프레임이 강하게 박혀 있기 때문이지 않을