문재인 정부의 부동산 정책은 실패 했는가.

한국의 부동산 정책은 과연 실패 했는가?

뉴스타파의 유투브 동영상을 보고 궁금해졌다. 과연 한국의 부동산 정책은 실패 한 것인가.

뉴스타파는 리포트에서 청와대의 부동산 정책이 실패 했고 그 원인은 김현미 장관과 박수현 수석의 탓으로 돌리고 있다. 과거 오년동안 한국의 부동산 가격이 많이 올라서 많은 사람들이 정부의 정책을 비난했다.

한국의 대부분 언론들은 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 비판해왔다. 여권 성향으로 분류되는 뉴스타파 마저 비슷한 비판을 했으니 대부분의 국민이 그렇게 생각한다고 봐야 할 것이다.

한국과 부동산 가격 추이를 먼저 살펴보자.

2020년 이전 전국과 수도권의 가격 추이는 추세에서 크게 벗어나지 않았다. 오히려 2019년에 안정되었었는데 문재인 정부의 부동산 정책이 어느 정도 효과를 발휘해가던 시절이 아니었나 생각이 든다. 김현미 장관과 박수현 수석의 갈팡질팔하는 정책이 사람들에게 혼선을 줬겠지만 많은 양의 주택공급이 효과가 있었던 것 같다. 2017년 문재인 정권 시작이후 아파트 공급량은 금융위기 이후 가장 많았다. 

아래 테이블은 연도별 부동산 가격 상승률이다. 문재인 정권 초기인 2017년과 2018년 부동산 가격 상승률은 수도권은 과거에 비해 약간 높아졌지만 전국적으로 보면 오히려 안정세였다. 부동산 급등은 2020년 이후에 도드라졌다. 따라서 지금의 부동산 문제는 2020년 이후에 무슨일이 발생했는지를 생각해 봐야 한다.

미국도 2020년 이후 부동산 시장은 매우 핫 했다. 2016년 부터 우리 가족은 시애틀 근교에서 살았는데 5년동안 집 가격이 2배가 되는 경험을 했다. 하지만 정부의 정책 실패라고 비난하는 언론은 많지 않았다. 미국 언론은 오히려 주택 가격이 오르는 경제적인 이유에 대해 많이 설명하곤 했다. 미국 경제지들은 부동산 가격 상승의 원인을 낮은 이자율과 재택근무의 영향으로 분석하고 있다.

지난 5년동안 코로나가 창궐했고 경제가 급랭 했으며 위기 극복을 위해 전 세계가 이자율을 낮추고 경제 시스템에 유동성을 공급했다. 한국에 비해 미국은 특히 유동성 공급이 컸기 때문에 주식과 부동산 등 자산 가격이 급격히 증가하는 원인이 됐다. 아래 그림은 미국의 M2, 시장 유동성 그래프인데 코로나 이후 급격히 시장에 돈을 풀었다는 것을 알 수 있다.

과거에도 부동산 가격 상승을 초래하는 큰 원인은 이자율이었다. 아래 그림은 2010년 이전 미국의 부동산 가격과 이자율 그래프다. 최근 반세기 동안 이자율과 부동산 가격은 반대로 움직여왔다. 

대출을 통해 부동산을 구매해 본 경험이 있다면 쉽게 이해할 수 있는데, 이자율이 낮아질 수록 매달 내는 상환금액이 적어지고 따라서 더 비싼 집을 구매할 수 있게 된다. 따라서 이자율이 낮아지면 부동산 가격은 오를 수 밖에 없다. 주식시장과 이자율 사이클도 비슷하게 움직인다.

한국의 지난 5년간 기준금리와 수도권 부동산 가격을 비교해 보면 기준금리가 내리기 시작할 당시부터 오르기 시작했고 기준금리가 0.5% 였던 1년동안 부동산 가격이 급격히 증가했다는 것을 알 수 있다.

같은 기간 미국과 부동산 가격 상승율을 비교해 보면 부동산과 이자율의 관계가 좀 더 선명해진다. 미국은 2018년 말 금리인상을 중단하고 2019년 가을부터 기준 금리를 내리기 시작, 2020년 코로나 위기가 닥치자 경기 급랭을 막기 위해 이자율을 0.25% 까지 내렸다. 아래 테이블의 미국 주택가격 상승률은 미국 전국으로 계산한 것이므로 부동산이 핫한 LA나 샌프란시스코를 비교했다면 미국의 주택가격 상승률은 수도권보다 훨씬 높을 것이다.

결론적으로, 문재인 정부의 부동산 정책이 실패 했다는 언론의 보도는 2020년 이후 전반적인 경제 상황을 감안하지 않은 이야기다. 분명 김현미 장관과 박수현 실장의 정책은 잘못 되었고 사과를 했어야 맞다고 생각한다. 하지만, 김현미 장관과 박수현 정책실장의 갈팔질팡 부동산 세수 정책은 부동산 공급물량으로 어느 정도 해결되었으며, 2020년 이후 부동산 상승은 이자율 하락이 더 큰 요인인 듯 하다. 더불어 과거 5년동안 다른 선진국에 비해 높은 수준의 경제 성장율을 달성한 것을 감안한다면 2020년 이후 급격한 부동산 가격 상승이 문재인 정부의 부동산 정책 실패 때문이라고 보기는 힘들 것 같다.