투자 일지

 미국 CPI중에 Shelter가 잘 안떨어지고 있다. 2022년에 8%를 찍고 2024년 4월 현재 5% 초반대로 내려왔다. 다른 서비스나 소비재항목은 물가가 떨어졌기 때문에 이부분만 3% 초반대로 회귀해주면 물가 목표 달성에 성공하게 된다.  Shelter는 어떻게 계산되는지 구글에 검색해보면... "The CPI calculates OER by counting cash rent paid to the landlord for shelter and included utilities, plus any government subsidies paid to the landlord on the tenant's behalf. For owner-occupied units, the BLS computes what it would cost to rent that home in the current housing market." 실제 렌트증감율만을 사용하는 것이 아니고 Owners' Equivalent Rent (OER) 라는 것을 조사해서 사용한다. 집주인들한테 렌트 얼마에 내놓을 것인지 물어보고 평균낸 값인 듯. CPI는 렌트뿐 아니라 유틸리티와 정부보조금도 포함된다. 두 항목이 오르는지 떨어지는지도 주의깊게 봐야한다. 아래 그림은 OER, 아파트 건축, 미국 집값의 연간 변화율 그래프인데, 2020년 이후 집값이 크게 상승하고 OER이 따라서 상승했다. 집주인 입장에서 집값이 오르면 Rent를 더 받고 싶을 테니 말이 된다.  90년대 초반에는 OER증가율이 높았는데, 집값이 안정되고 아파트를 많이 지으면서 안정을 찾았다. IT버블이후에도 집값이 오르면서 OER 증가율이 높았는데, 그 전 몇해동안 아파트 건축증가율이 정체되있었다. 그 이후 아파트 증가율이 높아지니 집값 상승률이 높아도 OER증가율은 안정되었다.  금융위기 이후 OER증가율이 잠깐 마이너스를 기록했는데, 금융위기 동안 집값이 떨어진 영향이 있는 듯 하다. 2010년대에는 경기

 과거 3년동안 부동산 가격은 폭등했다. 미국 평균 주택가격지수로 계산해보면 2020년부터 2023년까지 대략 46%상승했다. 전체 평균이니 두배가 된 지역도 꾀 있을 듯 하다. 인구가 몰리는 시애틀이나 오스틴 같은 지역은 두배이상 오른 듯 하다.  코로나이후 주택건설 노동자는 줄어든 반면, 재택 근무가 늘면서 많이 사람들이 도시에서 교외 지역으로 이사를 갔기 때문에 공급과 수요 모두 부동산 가격 상승에 기여했다.  아래 그림은 건축 완료된 주택 숫자인데, 2012년부터 2018년까지 이어진 증가 속도가 2019년부터 완만해졌다. 코로나 이후 완전히 추세에서 벗어나면서 부동산 시장에 공급속도가 감소했음을 알 수 있다. 반면, 미국 정부가 실업보조금과 기업보조금을 지급하였고, Fed는 이자율을 0%까지 낮추면서 담보 대출 이자도 2%대까지 하락했었다. 부동산에 대한 수요가 폭증할 수 밖에 없었다.  그렇다면 내년엔 어떨것인가? 공급쪽을 살펴 보기 위해 주택착공허가건수를 보자. 주택 완공과 달리 착공허가건수는 2020년 이후 폭증했다. 최근에 안정되긴 했으나 2020년부터 2022년까지 착공허가 건수가 기존 트렌드에 비해 상당히 많다.  실제로, 미국 교외 주택지역을 최근에 돌아다녀보면 상하수도와 전기, 도로를 만들어놓은 주택지가 많이 늘었다. 즉, 토목공사는 끝났다는 말이다. 토목공사이후 터파기와 집을 올리는데 보통 6개월에서 1년이 걸린다. 건축허가 건수는 폭증했으나 완공된 집의 숫자는 추세를 하향했다. 공사중인 집들이 많다는 얘기다. 실제로 건축중인 전체 주택 수는 부동산 붐이었던 2006년보다 더 높은 수준이다.  가격과 건축중인 주택 숫자만 보면 부동산은 버블일까. 실제로 완공된 주택 숫자가 많지 않고 재택근무가 늘어난 것을 감안하면 부동산 버블이 아닐지도 모르겠다.  공급측면에서는 적어도 단독주택의 경우는 Condo나 Apartment보다는 상황이 나아 보인다. 공사중인 단독 주택 숫자를 보면 과거 10년보다 높은 수준이긴 하지만, 2006년 보다는 낮

한국의 부동산 정책은 과연 실패 했는가? 뉴스타파의 유투브 동영상을 보고 궁금해졌다. 과연 한국의 부동산 정책은 실패 한 것인가. 뉴스타파는 리포트에서 청와대의 부동산 정책이 실패 했고 그 원인은 김현미 장관과 박수현 수석의 탓으로 돌리고 있다. 과거 오년동안 한국의 부동산 가격이 많이 올라서 많은 사람들이 정부의 정책을 비난했다. 한국의 대부분 언론들은 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 비판해왔다. 여권 성향으로 분류되는 뉴스타파 마저 비슷한 비판을 했으니 대부분의 국민이 그렇게 생각한다고 봐야 할 것이다. 한국과 부동산 가격 추이를 먼저 살펴보자. 2020년 이전 전국과 수도권의 가격 추이는 추세에서 크게 벗어나지 않았다. 오히려 2019년에 안정되었었는데 문재인 정부의 부동산 정책이 어느 정도 효과를 발휘해가던 시절이 아니었나 생각이 든다. 김현미 장관과 박수현 수석의 갈팡질팔하는 정책이 사람들에게 혼선을 줬겠지만 많은 양의 주택공급이 효과가 있었던 것 같다. 2017년 문재인 정권 시작이후 아파트 공급량은 금융위기 이후 가장 많았다.  아래 테이블은 연도별 부동산 가격 상승률이다. 문재인 정권 초기인 2017년과 2018년 부동산 가격 상승률은 수도권은 과거에 비해 약간 높아졌지만 전국적으로 보면 오히려 안정세였다. 부동산 급등은 2020년 이후에 도드라졌다. 따라서 지금의 부동산 문제는 2020년 이후에 무슨일이 발생했는지를 생각해 봐야 한다. 미국도 2020년 이후 부동산 시장은 매우 핫 했다. 2016년 부터 우리 가족은 시애틀 근교에서 살았는데 5년동안 집 가격이 2배가 되는 경험을 했다. 하지만 정부의 정책 실패라고 비난하는 언론은 많지 않았다. 미국 언론은 오히려 주택 가격이 오르는 경제적인 이유에 대해 많이 설명하곤 했다. 미국 경제지들은 부동산 가격 상승의 원인을 낮은 이자율과 재택근무의 영향으로 분석하고 있다. 지난 5년동안 코로나가 창궐했고 경제가 급랭 했으며 위기 극복을 위해 전 세계가 이자율을 낮추고 경제 시스템에 유동성을 공급했다