물가전망 Shelter & OER, 2024년 5월 18일

 미국 CPI중에 Shelter가 잘 안떨어지고 있다. 2022년에 8%를 찍고 2024년 4월 현재 5% 초반대로 내려왔다. 다른 서비스나 소비재항목은 물가가 떨어졌기 때문에 이부분만 3% 초반대로 회귀해주면 물가 목표 달성에 성공하게 된다. 

Shelter는 어떻게 계산되는지 구글에 검색해보면...

"The CPI calculates OER by counting cash rent paid to the landlord for shelter and included utilities, plus any government subsidies paid to the landlord on the tenant's behalf. For owner-occupied units, the BLS computes what it would cost to rent that home in the current housing market."

실제 렌트증감율만을 사용하는 것이 아니고 Owners' Equivalent Rent (OER) 라는 것을 조사해서 사용한다. 집주인들한테 렌트 얼마에 내놓을 것인지 물어보고 평균낸 값인 듯. CPI는 렌트뿐 아니라 유틸리티와 정부보조금도 포함된다. 두 항목이 오르는지 떨어지는지도 주의깊게 봐야한다.

아래 그림은 OER, 아파트 건축, 미국 집값의 연간 변화율 그래프인데, 2020년 이후 집값이 크게 상승하고 OER이 따라서 상승했다. 집주인 입장에서 집값이 오르면 Rent를 더 받고 싶을 테니 말이 된다. 

90년대 초반에는 OER증가율이 높았는데, 집값이 안정되고 아파트를 많이 지으면서 안정을 찾았다. IT버블이후에도 집값이 오르면서 OER 증가율이 높았는데, 그 전 몇해동안 아파트 건축증가율이 정체되있었다. 그 이후 아파트 증가율이 높아지니 집값 상승률이 높아도 OER증가율은 안정되었다. 

금융위기 이후 OER증가율이 잠깐 마이너스를 기록했는데, 금융위기 동안 집값이 떨어진 영향이 있는 듯 하다. 2010년대에는 경기가 회복되고 집값이 상승하였지만 아파트 건축증가율이 높아지면서 OER증가율이 3% 초반대를 유지하였고 물가는 안정되었다. 

지금은 OER증가율이 5% 초반대인데 추세대로라면 내년 여름쯤 3프로 초반이 될 수 있다. 그렇게 되려면 집값이 너무 오르지 않아야 하고 아파트 건축증가율이 높아야 한다. 그런데, 최근 두가지 지표는 원하는 방향과 반대로 가고 있다. 집값은 다시 고개를 들었고, 아파트 건축증가율은 마이너스를 기록했다. 

이대로 가면 OER은 오를 가능성이 높고, Shelter 상승률이 안정되기 힘들고, 결국 물가하락이 원하는 방향으로 이뤄지지 않을 가능성이 있다.