부동산에 대한 생각

 과거 3년동안 부동산 가격은 폭등했다. 미국 평균 주택가격지수로 계산해보면 2020년부터 2023년까지 대략 46%상승했다. 전체 평균이니 두배가 된 지역도 꾀 있을 듯 하다. 인구가 몰리는 시애틀이나 오스틴 같은 지역은 두배이상 오른 듯 하다. 

코로나이후 주택건설 노동자는 줄어든 반면, 재택 근무가 늘면서 많이 사람들이 도시에서 교외 지역으로 이사를 갔기 때문에 공급과 수요 모두 부동산 가격 상승에 기여했다. 

아래 그림은 건축 완료된 주택 숫자인데, 2012년부터 2018년까지 이어진 증가 속도가 2019년부터 완만해졌다. 코로나 이후 완전히 추세에서 벗어나면서 부동산 시장에 공급속도가 감소했음을 알 수 있다. 반면, 미국 정부가 실업보조금과 기업보조금을 지급하였고, Fed는 이자율을 0%까지 낮추면서 담보 대출 이자도 2%대까지 하락했었다. 부동산에 대한 수요가 폭증할 수 밖에 없었다. 

그렇다면 내년엔 어떨것인가? 공급쪽을 살펴 보기 위해 주택착공허가건수를 보자. 주택 완공과 달리 착공허가건수는 2020년 이후 폭증했다. 최근에 안정되긴 했으나 2020년부터 2022년까지 착공허가 건수가 기존 트렌드에 비해 상당히 많다. 

실제로, 미국 교외 주택지역을 최근에 돌아다녀보면 상하수도와 전기, 도로를 만들어놓은 주택지가 많이 늘었다. 즉, 토목공사는 끝났다는 말이다. 토목공사이후 터파기와 집을 올리는데 보통 6개월에서 1년이 걸린다. 건축허가 건수는 폭증했으나 완공된 집의 숫자는 추세를 하향했다. 공사중인 집들이 많다는 얘기다. 실제로 건축중인 전체 주택 수는 부동산 붐이었던 2006년보다 더 높은 수준이다. 

가격과 건축중인 주택 숫자만 보면 부동산은 버블일까. 실제로 완공된 주택 숫자가 많지 않고 재택근무가 늘어난 것을 감안하면 부동산 버블이 아닐지도 모르겠다. 

공급측면에서는 적어도 단독주택의 경우는 Condo나 Apartment보다는 상황이 나아 보인다. 공사중인 단독 주택 숫자를 보면 과거 10년보다 높은 수준이긴 하지만, 2006년 보다는 낮은 상태다.

공사가 진행중인 5가구 이상이 들어가는 multi-unit housing 경우 2006년의 숫자를 한참 뛰어 넘었다. 향후 1~2년 안에 엄청난 숫자의 multi unit housing 이 시장에 쏟아져 나올 듯 하고 그에 따라 rent 가격 하락, condo 와 town home 가격 하락을 점쳐볼 수 있겠다.

수요 측면에서는 담보 대출 이자가 너무 올라서 지난 2년과 같은 수요가 발생하기 어렵다. 현재 30년 만기 담보 대출이자가 7% 언저리다. Fed가 1년안에 1% 이자를 내리더라도 담보대출 이자는 여전히 5% 이상일 것이라 여전히 부담스럽다. 많은 전문가들이 나와서 과거 30년과 비교해보면 여전히 낮은 이자율이라고 하지만, 닷컴 버블도 모르는 젊은 세대들은 8~9% 대의 이자율을 경험한 적이 없다.

또, 이자율이 떨어지면 주택 구입을 미루게 된다. 이자율이 오를때는 이자가 더 오르기 전에 대출받아 집을 사지만, 반대로 이자율이 떨어질 예상을 하면 더 떨어질 때까지 기다리게 된다. Fed가 이자율을 낮추기 시작하거나 미 재무부가 채권발행 규모를 줄이는 시점이 오면 담보 대출 금리가 급격히 하락하게 될텐데, 그로 인해 주택 수요는 감소하게 될 듯 하다. 

결론적으로, 주택 공급은 향후 1~2년 안에 상당히 많을 예정이고, 수요는 금리가 하락하면 줄어들 것 같다. 특히, 서민들이 많이 찾는 multi unit housing의 공급이 너무 많아서 시장이 감당할 수 있을지 걱정인데, 정부에서 적당히 공급 속도를 조절하지 않으면 급격한 가격하락으로 이어질 수도 있을 것 같다. 단독 주택 역시 영향을 받겠지만 multi unit housing 보다는 상황이 나을 듯 하다.