투자 일지

 과거 3년동안 부동산 가격은 폭등했다. 미국 평균 주택가격지수로 계산해보면 2020년부터 2023년까지 대략 46%상승했다. 전체 평균이니 두배가 된 지역도 꾀 있을 듯 하다. 인구가 몰리는 시애틀이나 오스틴 같은 지역은 두배이상 오른 듯 하다.  코로나이후 주택건설 노동자는 줄어든 반면, 재택 근무가 늘면서 많이 사람들이 도시에서 교외 지역으로 이사를 갔기 때문에 공급과 수요 모두 부동산 가격 상승에 기여했다.  아래 그림은 건축 완료된 주택 숫자인데, 2012년부터 2018년까지 이어진 증가 속도가 2019년부터 완만해졌다. 코로나 이후 완전히 추세에서 벗어나면서 부동산 시장에 공급속도가 감소했음을 알 수 있다. 반면, 미국 정부가 실업보조금과 기업보조금을 지급하였고, Fed는 이자율을 0%까지 낮추면서 담보 대출 이자도 2%대까지 하락했었다. 부동산에 대한 수요가 폭증할 수 밖에 없었다.  그렇다면 내년엔 어떨것인가? 공급쪽을 살펴 보기 위해 주택착공허가건수를 보자. 주택 완공과 달리 착공허가건수는 2020년 이후 폭증했다. 최근에 안정되긴 했으나 2020년부터 2022년까지 착공허가 건수가 기존 트렌드에 비해 상당히 많다.  실제로, 미국 교외 주택지역을 최근에 돌아다녀보면 상하수도와 전기, 도로를 만들어놓은 주택지가 많이 늘었다. 즉, 토목공사는 끝났다는 말이다. 토목공사이후 터파기와 집을 올리는데 보통 6개월에서 1년이 걸린다. 건축허가 건수는 폭증했으나 완공된 집의 숫자는 추세를 하향했다. 공사중인 집들이 많다는 얘기다. 실제로 건축중인 전체 주택 수는 부동산 붐이었던 2006년보다 더 높은 수준이다.  가격과 건축중인 주택 숫자만 보면 부동산은 버블일까. 실제로 완공된 주택 숫자가 많지 않고 재택근무가 늘어난 것을 감안하면 부동산 버블이 아닐지도 모르겠다.  공급측면에서는 적어도 단독주택의 경우는 Condo나 Apartment보다는 상황이 나아 보인다. 공사중인 단독 주택 숫자를 보면 과거 10년보다 높은 수준이긴 하지만, 2006년 보다는 낮

 아침에 CPI 결과가 나왔다. 예상치보다 낮게 10월 Core inflation이 0.2% 증가했고, 전체 inflation 은 증가하지 않았다. Core inflation은 원유와 곡물 가격을 제외한 물가라서 국내 경제 활동과 노동시장에 영향을 많이 받는다. 아래 그림에서 보듯 올해 CPI 의 월간 변화는 작년에 비해 상당히 안정적이다. 10월초부터 Crude oil 가격이 하락하면서 전체 물가가 안정되는데 큰 기여를 했다. CPI를 항목별로 살펴 보면, 신차와 중고차 가격, 항공료, 음식, 의류, 컴퓨터, 숙박료, 등등 전반적으로 10월에 하락한 항목들이 많아서 고물가의 시대는 끝난 것 같다. 전쟁이 두군데서 진행되고, 사우디가 대규모 토목 프로젝트에 돈을 대려고 감산을 했는데도 원유가격이 떨어지는 것을 보면 확실히 수요가 감소했음을 알 수 있다.  주식시장과 채권시장은 매우 긍정적으로 반응했다. 정부채권가격은 크게 올랐고, 주식도 대부분 지수가 1% 이상 오르고 Small cap index 인 Russell 2000은 5% 넘게 올랐다. 지난 10월 31일에 글 을 쓴 이후 예상대로 valuation discount 가 해소되어가는 과정인 듯 하다.  안정적인 CPI를 받아본 이상 Fed의 금리 정책은 선회할 수 밖에 없다. 물가가 2%~3% 수준인데, 단기 금리가 5% 수준이라면 소비자입장에서는 물건을 사는 것보다는 단기 금리에 투자하는 것이 유리하기 때문에 소비감소가 빠르게 이뤄지고 그에 따라 자칫 경제 위기를 맞을 수 있다. 더불어 2024년 미국 대통령 중간 선거가 있기 때문에 경기 하강을 극도로 피하는 정책을 펼칠 가능성이 높다. 따라서 2024년에는 Fed가 예상연간물가상승률인 3% 수준까지 이자율을 내리지 않을까 짐작해본다.  내년중반까지는 장기 채권이나 주식시장에 좋은 상황이 펼쳐질 것 같다. 지나친 경기 과열과 고물가가 지나갔으므로 정부나 Fed 입장에서 필요하면 빠르게 경기 확장정책을 펼칠 수 있게 되었다. 이자율이 하락함에 따라 채권